Tout savoir sur la mainlevée et la levée d’hypothèque dans le cadre d’un rachat de crédits
Pour accéder à la propriété, le recours à un prêt immobilier est quasi incontournable. Et pour espérer obtenir le Graal qui vous permettra de devenir l’heureux propriétaire d’un logement, la banque va vouloir assurer ses arrières et vous demander des garanties.
Parmi celles-ci, il peut y avoir l’hypothèque sur le bien immobilier en cours d’acquisition. Mais savez-vous ce que recouvre ce terme juridique ? Connaissez-vous son fonctionnement et ses implications ? Savez-vous que si vous envisagez de faire un rachat de vos crédits, dans lequel figure un prêt avec garantie hypothécaire, il faudra effectuer une « levée » afin de libérer votre bien immobilier de cette sûreté ?
Dans cet article, la rédaction d’Ymanci répond à toutes ces questions, et vous dévoile les différentes situations dans lesquelles la levée devient indispensable. Démarches, délais et frais associés à cette procédure légale sont également détaillés.
Ce qu'il faut retenir
- Une hypothèque est une garantie prise par la banque pour s’assurer du remboursement de votre prêt. Si vous n’avez plus la capacité de rembourser votre banque, cette dernière peut saisir votre bien.
- Il est possible de supprimer une hypothèque. On parle alors de mainlevée ou de levée d’hypothèque.
- La levée d’hypothèque est nécessaire pour revendre le bien hypothéqué ou pour réaliser un rachat de crédits.
- La levée est un acte notarié qui suit une procédure légale stricte.
- La levée d’hypothèque engendre des frais.
Que vous soyez novice en la matière ou que vous ayez besoin de rafraîchir vos connaissances, cet article vous guidera à travers les méandres de la levée d’hypothèque.
En quoi consiste une hypothèque ?
Avant de parler de levée d’hypothèque, il nous semble utile de rappeler ce que signifie tout simplement le terme d’hypothèque. Car si certains savent déjà ce que cache ce mot juridique, d’autres peut-être s’interrogent sur son fonctionnement et ses conséquences en cas de mise en œuvre.
Définition simple d’une hypothèque
Une hypothèque, c’est un peu comme une « assurance » pour la banque. Lorsque vous empruntez une somme importante, pour acheter une maison ou pour réaliser des travaux d’envergure par exemple, la banque ou l’établissement prêteur vous demandera, dans la grande majorité des cas, une garantie.
Cette dernière peut notamment prendre la forme d’une hypothèque. L’un de vos biens immobiliers, celui qui fait l’objet du crédit par exemple, est mis en garantie hypothécaire. Ainsi, en cas de non-remboursement de votre prêt, la banque peut saisir le dit bien et de le vendre pour récupérer son argent.
En bref, une hypothèque est une sûreté réelle prise sur un bien immobilier pour protéger la banque dans le cas où vous ne pourriez plus payer vos mensualités.
Les points essentiels à retenir sur l’hypothèque
- Elle porte sur un bien immobilier précis : votre maison ou votre appartement est inscrit comme garantie dans un acte notarié. On parle alors de logement hypothéqué.
- Elle garantit tout le prêt : même si vous avez déjà remboursé une partie de votre crédit, l’hypothèque reste valable jusqu’à son paiement complet.
- Elle « suit » le bien : si vous vendez votre maison avant d’avoir remboursé votre prêt, l’hypothèque reste attachée au bien et doit être levée.
Bon à savoir
Une hypothèque n’empêche pas le propriétaire d’habiter, de louer ou d’utiliser son bien. Toutefois, elle conditionne sa revente ou son refinancement, car le créancier est prioritaire sur le prix de vente en cas d’impayé.
L’hypothèque est un outil très courant pour les prêts immobiliers, mais elle peut aussi être utilisée pour d’autres types de crédits importants.
Comment lever une hypothèque ?
Il faut savoir qu’un bien hypothéqué peut ne plus l’être. On dit alors que l’hypothèque est levée. Pour lever une hypothèque, il existe deux cas de figure :
- Cas n°1 : la levée d’hypothèque arrivée à son terme
Votre crédit arrive à échéance. Une fois la dernière mensualité payée, l’hypothèque n’a plus lieu d’être. Elle est levée automatiquement, sans demande et démarche de votre part, un an apprès la fin de remboursement intégral de votre crédit.
- Cas n°2 : la levée d’hypothèque avant son terme
Dans certains contextes, il est nécessaire de demander la levée d’hypothèque avant son terme :
– Vous revendez le bien hypothéqué après avoir remboursé par anticipation l’emprunt associé.
– Vous effectuez un rachat de crédits.
Bon à savoir
Mainlevée ou levée d’hypothèque, c’est du pareil au même. Ces deux termes signifient exactement la même chose ! Ils désignent tous les deux le processus qui met fin à l’hypothèque sur votre bien immobilier.
Quelles sont les conditions de levée ?
La levée d’hypothèque avant échéance intervient à la demande de l’emprunteur.
Dans la majorité des cas, elle est issue d’un accord commun avec l’organisme financier. On parle alors de levée d’hypothèque à l’amiable. Simple et rapide, la levée d’hypothèque à l’amiable doit néanmoins suivre des formalités obligatoires et officielles, à commencer par la rédaction d’un acte notarié authentique.
Il peut malheureusement arriver qu’aucun accord entre l’emprunteur et le créancier soit trouvé. Dans ce cas, la mainlevée doit se faire sur décision de justice. L’emprunteur doit alors demander une hypothèque judiciaire. C’est la justice qui tranchera de l’avenir de l’hypothèque.
La levée d’hypothèque dans le cadre d’un regroupement de crédits
Le regroupement de crédits, également appelé rachat de crédits, est une opération financière qui consiste à regrouper plusieurs emprunts en un seul. Cette solution peut s’avérer intéressante pour réduire ses mensualités ou simplifier la gestion de ses dettes.
Cependant, si l’un de ces crédits fait l’objet d’une garantie hypothécaire la question de la levée se pose.
Pourquoi une mainlevée est-elle nécessaire pour réaliser un rachat de crédits ?
Lors d’un rachat de crédit immobilier dans une autre banque, il est nécessaire de demander une levée pour stopper l’hypothèque en cours.
La levée permet de libérer le bien immobilier de la garantie hypothécaire. Lorsqu’une hypothèque est inscrite sur un bien, elle crée une charge qui limite les droits du propriétaire sur ce bien. La mainlevée permet de supprimer cette charge, redonnant ainsi au propriétaire la pleine et entière disposition de son bien.
Sans levée, il est impossible de vendre le bien ou de contracter un nouveau prêt en utilisant ce bien comme garantie. Cet acte est donc essentiel pour :
- Permettre la vente du bien immobilier.
- Faciliter l’obtention d’un nouveau prêt hypothécaire.
- Autoriser une nouvelle inscription hypothécaire sur le bien.
Dans le cas spécifique d’un rachat de crédits incluant un prêt immobilier, la mainlevée est indispensable pour deux raisons :
- L’hypothèque initiale ne peut pas être simplement transférée à la nouvelle banque.
- Le nouvel établissement financier a besoin d’une situation « nette » pour éventuellement mettre en place sa propre garantie.
Quelles sont les démarches à suivre pour lever une hypothèque et faire un rachat de prêts ?
La procédure de levée d’hypothèque est un acte juridique important, effectué par un notaire, qui permet de libérer un bien immobilier de cette sureté. Elle est exigée lors de la réalisation d’un rachat de crédits.
La levée d’hypothèque suit un processus strict. En voici les étapes principales :
Étape 1 : l’accord de la banque
La première étape consiste à obtenir l’autorisation de la banque prêteuse. Si la banque refuse la levée à l’amiable, il est possible de faire une demande auprès du tribunal judiciaire. Le tribunal décide alors d’autoriser ou non la levée de l’hypothèque.
Étape 2 : l’acte notarié
Un notaire doit établir un acte authentique de mainlevée. Cet acte est obligatoire et formalise l’accord entre le créancier (la banque) et le débiteur (l’emprunteur).
Étape 3 : l’enregistrement
L’acte est ensuite transmis au service de publicité foncière, anciennement bureau des hypothèques, du département où se situe le bien immobilier.
Étape 4 : la radiation
Le service de publicité foncière procède alors à la radiation de l’inscription hypothécaire, ce qui met officiellement fin à la garantie.
Les délais pour lever une hypothèque
Le délai de traitement de la levée peut varier selon la situation. La rédaction de l’acte authentique prend généralement environ une semaine, et le service de publicité foncière nécessite plusieurs jours pour enregistrer la mainlevée.
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Les points de vigilance à prendre en considération lors d’une levée d’hypothèque pour un rachat de prêts
Lors d’un rachat de crédits impliquant une levée d’hypothèque, plusieurs points d’attention méritent d’être soulignés pour éviter les mauvaises surprises et les faux pas. Nous les avons classifiés pour faciliter leur lecture :
Aspects procéduraux
- Timing : la levée doit être effectuée au bon moment pour éviter tout chevauchement entre l’ancienne et la nouvelle hypothèque si elle doit être mise en place. Cela demande donc une parfaite synchronisation. Pour vous aider, nous vous conseillons de vous faire accompagner par des professionnels, comme le sont nos courtiers spécialistes en rachat de crédits.
- Intervention d’un notaire : l’intervention d’un notaire est obligatoire pour rédiger l’acte authentique.
- Délais : la procédure de mainlevée peut prendre du temps. Il est crucial d’en tenir compte dans le planning global d’un rachat de crédits. Le délai de traitement peut varier selon la situation. Généralement, il faut compter une semaine pour l’établissement de l’acte notarié et quelques jours supplémentaires pour l’enregistrement de la levée par le le service de publicité foncière.
Aspects juridiques
- Nouvelle garantie : l’organisme en charge du rachat de crédits pourrait demander la mise en place d’une autre hypothèque. Il est important d’en discuter lors des négociations.
- Risque de saisie : en cas de non-paiement des mensualités du nouveau prêt, le bien immobilier peut toujours être saisi si une autre hypothèque est mise en place.
Aspects financiers
- Coûts de la mainlevée : les frais de mainlevée représentent généralement entre 0,3 % et 0,8 % du montant initial du prêt. Ces frais comprennent les honoraires du notaire, les droits d’enregistrement, la contribution de sécurité immobilière et les frais bancaires.
- Indemnités de remboursement anticipé : elles ne sont pas propres à la levée. Toutefois, dans le cadre d’un rachat de crédits, le paiement d’indemnités de remboursement anticipé de vos prêts rachetés peut vous être demandé, s’ajoutant aux frais de dossier habituels.
- Coût global de l’opération : comme pour les indemnités de remboursement anticipé, ce n’est pas spécifiquement la levée d’hypothèque qui augmente le montant global de votre crédit, mais bien l’opération de rachat en elle-même. Bien que les mensualités puissent être réduites, l’allongement de la durée du prêt occasionnée par le regroupement de vos prêts peut entraîner une augmentation du coût total du crédit.
Focus sur les frais de mainlevée d’hypothèque
Une hypothèque s’éteint automatiquement et sans frais un an après le remboursement complet du prêt. La levée n’est donc pas nécessaire si vous vendez votre bien plus d’un an après avoir fini de rembourser votre crédit. Dans ce cas, vous n’aurez pas de frais de mainlevée à payer.
En revanche, si vous êtes pressé, pour réaliser un rachat de crédits par exemple ou revendre votre bien suite à un déménagement, il faudra procéder à une levée d’hypothèque anticipée. Cette démarche n’est pas gratuite, et les frais restent à votre charge.
De quoi se composent les frais de mainlevée ?
Les frais de mainlevée d’hypothèque comprennent plusieurs éléments :
- Les émoluments du notaire : c’est la rémunération de l’officier public pour son travail. Elle est fixée par forfait.
- Les droits d’enregistrement : une somme fixe due au Trésor Public.
- La contribution de sécurité immobilière : pour la radiation de l’inscription hypothécaire.
- Les frais annexes : ils couvrent diverses démarches administratives.
- La TVA à 20 % : appliquée sur les émoluments du notaire et les formalités.
Combien coûte une levée d’hypothèque ?
Le montant total de la levée d’hypothèque varie généralement entre 0,3 % et 0,8 % du montant initial du prêt.
Malheureusement, il y a peu de marge de manœuvre pour réduire ces frais, car ils sont en grande partie réglementés.
Peut-on ne pas payer les frais de mainlevée ?
Difficile, voire impossible de faire l’impasse sur le paiement des frais de mainlevée. Les frais étant réglementés (émoluments du notaire, taxe au service de publicité foncière), espérer ne serait-ce qu’une réduction est utopique.
En revanche, ce qu’il est possible de faire, c’est anticiper ce coût dans votre budget ou choisir au départ une garantie de type caution plutôt qu’une hypothèque, afin d’éviter d’éventuels frais lors du remboursement.
Si vous envisagez un rachat de crédits, il peut être intéressant de négocier l’inclusion des frais de mainlevée dans le nouveau prêt.
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